Maj 1998 - Udlejers Krav Mod En Fraflyttet Lejer

Af advokat Ole Bukhave, maj 1998

BEMÆRK: Der kan være kommet ny lovgivning og/eller retspraksis, siden artiklen blev skrevet, som gør, at artiklen ikke længere er udtryk for gældende ret.

UDLEJERS KRAV MOD EN FRAFLYTTET LEJER


Det giver ofte anledning til tvister, når det økonomiske mellemværende mellem udlejer og lejer i forbindelse med lejers fraflytning skal gøres op. Blandt disse tvister vedrører de fleste lejers pligt at aflevere lejligheden i samme stand som ved indflytningen, og - i sammenhæng hermed - om udlejers krav på istandsættelse og udbedring af lejligheden er gjort gældende overfor lejer rettidigt. Denne artikel gennemgår nogle af de problemer, der kan opstå ved fremsættelse af kravet.


1. Hvad siger Lejeloven?

Efter Lejelovens § 98, stk. 2 kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve istandsættelse af en fraflyttet lejlighed, når kravet fremsættes senere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Reglen kan dog fraviges ved aftale. Anvendes typeformular A fra 1996 ved indgåelse af lejeaftalen skal en fravigelse fra Lejelovens udgangspunkt anføres på side 5: “§ 11. Særlige vilkår.”

Det kan anbefales at aftale, at 2-ugers fristen ændres til f.eks. en 4-ugers frist. 2 uger kan være kort tid, hvis der er mellemkommende helligdage/ferie eller man er presset pga. andre lejerflytninger.


2. Flyttesyn

Endnu mere anbefalelsesværdigt er det at afholde et fælles flyttesyn med lejeren og udarbejde en specificeret fraflytningsrapport, hvoraf genpart overgives til lejer. Under forudsætning af, at flyttesynet holdes inden for fristen, vil kravet være fremsat rettidigt. Se nærmere herom senere.

Mange gange afholdes flyttesyn imidlertid alene med udlejers deltagelse, således at udlejer eller dennes repræsentant (f.eks. en ejendomsinspektør) udarbejder en fraflytningsrapport. Såfremt der skal ske istandsættelse af lejligheden, må udlejer herefter sørge for rettidigt at få fremsat sit krav på anden vis. Det er i den sammenhæng vigtigt, at kravet er så specificeret, at lejer kan danne sig en mening om berettigelsen heraf. Det er f.eks. næppe tilstrækkeligt blot at anføre, at der skal males, - det må anføres, om det gælder alle lejlighedens vægge eller (kun) væggene i soveværelse og entré. Der behøver derimod ikke være anført nogen pris på arbejderne. Fremsendes kopi/genpart af en specificeret flytterapport, vil kravet selvsagt være opfyldt.

Såfremt udlejer har modtaget lejers nye adresse, kan kravet naturligvis sendes dertil. Man skal være opmærksom på, at lejer i medfør af Lejelovens § 97, stk. 2 har pligt til at oplyse sin nye adresse ved fraflytning. Såfremt udlejer ikke får lejers nye adresse, må udgangspunktet være, at fristen for at fremsætte kravet på istandsættelse udskydes.


3. Afbrydelse af fristen for at fremsætte krav

Såfremt der ikke har været afholdt fælles flyttesyn, men udlejer har kendskab til hvor den fraflyttede lejer bor, vil udlejeren sende flytterapporten/istandsættelseskravet til lejeren. Er det tilstrækkeligt, at brevet er afsendt inden for fristen, eller skal det være modtaget inden for fristen?

En dom fra nov.1992 fra Østre Landsret, trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 1993, side 207, fastslår, at det må være tilstrækkeligt til opfyldelse af udlejers pligt til rettidigt at fremsætte krav, at kravet er indleveret til postvæsenet inden for fristen. Forsendelsesrisikoen er med andre ord lejers.

I sagen bestred lejeren, at han havde modtaget den af udlejer udarbejdede fraflytningsrapport og gjorde gældende, at forsendelsesrisikoen var udlejers. Retten måtte derfor tage stilling til, hvornår fristen var afbrudt, - ved fremsendelsen eller ved modtagelsen? Rettens overvejelse faldt altså ud til fordel for den første løsning og dermed til fordel for udlejer.


4. Udlejers bevis for at kravet er fremsat

Dermed havde udlejer dog ikke vundet i sagen fra nov. 1992. Næste spørgsmål var nemlig herefter, om udlejer overhovedet havde sendt brevet med kravet/fraflytningsrapporten.

Her kom udlejer, som var Københavns Kommunes Rådhus- og Ejendomsforvaltning, til kort.

Det viste sig, at ingen i administrationen kunne huske, at fraflytningsrapporten var afsendt. I hvert fald fremgår det af dommen, at man (kun) kunne redegøre for den generelle forretningsgang i fraflytningssager, hvorimod intet er nævnt om den konkrete sag og det konkrete brev. Da lejer, som nævnt, nægtede at have modtaget kravet, mente retten herefter ikke at kunne lægge til grund, at brevet overhovedet var sendt, og sagen endte derfor med, at lejer blev frifundet.

Knap en måned senere tog Østre Landsret igen stilling til en fraflytningssag, igen med Københavns Kommunes Rådhus- og Ejendomsforvaltning som udlejer. Mønsteret i sagen var for så vidt det samme som i nov.-sagen, dog at lejer i den nye sag påstod, at man først havde modtaget fraflytningsrapporten sammen med den langt senere fraflytningsopgørelse, som jo er den beløbsmæssige opgørelse mellem parterne med håndværker-regningerne fra istandsættelsen, m.m. Lejer var altså i besiddelse af udlejers fraflytningsrapport, men spørgsmålet var, om det var sket rettidigt. Ifølge fraflytningsrapportens egen angivelse skulle den være fremsendt inden for fristen.

Under sagen blev der afgivet vidneforklaring af den fra personalet hos udlejer, som havde sendt fraflytningsopgørelsen. Hun kunne forklare, at fraflytningsrapporten ikke kunne være fremsendt sammen med fraflytningsopgørelsen, idet de kom fra forskellige afdelinger hos udlejer.

Da lejer, som nævnt, var i besiddelse af fraflytningsrapporten, og da landsretten ikke fandt grundlag for at tvivle på, at afsendelsen var sket på det tidspunkt, der var angivet på rapporten, faldt sagen ud til udlejers fordel. Dommen er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1992, side 353.


5. Ny utrykt dom fra retten i Århus

Samme problemstillinger som i de ovennævnte sager blev forelagt for Retten i Århus fornylig. I sagen havde udlejer udarbejdet egen flytterapport for lejligheden den 15/5 1996, idet lejer ikke gav møde ved forud indkaldt flyttesyn. Lejer var fraflyttet lejligheden den 10/5, men der henstod stadig nogle af lejers effekter i lejligheden den 15/5, og lejer havde ikke afleveret den sidste nøgle til lejligheden. Samme dag som rapporten blev udarbejdet, sendte udlejer den til lejer. I mangel af ny adresse, og da lejer som nævnt ikke helt havde forladt lejligheden, blev kravet sendt til lejer på lejlighedens adresse. Dagen efter fik udlejer via telefonisk henvendelse kendskab til lejers nye adresse, men sendte dog ikke rapporten (en gang til) dertil. Lejer bestred at have fået kendskab til flytterapporten og dermed udlejers krav om istandsættelse.

Lejers advokat gjorde i sagen i første omgang gældende, at kravet i h.t. Lejelovens § 98, stk. 2 var fremsat for sent. Da advokaten blev gjort bekendt med nov. 92-dommen erklærede advokaten sig enig i, at det afgørende ikke var, om kravet var modtaget, men om det var fremsendt.

Udlejers advokat gjorde gældende, at kravet var fremsat rettidigt, idet det dels var fremsendt inden for fristen, dels var fremsendt til gyldig adresse (lejlighedens adresse).

Udlejer forklarede under sagen, hvordan han havde gennemgået lejligheden og bagefter fremsendt fraflytningsrapporten. Den nye lejer af lejligheden var indkaldt som vidne og forklarede, at den fraflyttede lejer kort efter hendes indflytning havde hentet sine sidste ting og nogle breve, som var kommet til ham på adressen. Den fraflyttede lejer bestred dog som ovennævnt, at brevet fra udlejer var blandt disse breve.

Ved dom afsagt den 14/5 1998 gav retten udlejer medhold.

Retten lægger i dommen til grund, at kravet er fremsendt den 15/5 i overensstemmelse med udlejers forklaring. Dernæst lægger man til grund, at udlejer har været berettiget til at sende kravet til den gamle adresse, da man ikke havde modtaget nogen ny adresse på daværende tidspunkt, og da lejeren fortsat havde ting stående i lejligheden, hvor han også hentede sin post.


6. Konklusion

De refererede 3 afgørelser giver anledning til at fremkomme med enkelte råd og vejledninger:

Såfremt der afholdes fælles flyttesyn og udarbejdes flytterapport, bør lejer få en genpart af flytterapporten og kvittere for modtagelsen af genparten, og - hvis muligt - ved (endnu en) underskrift anerkende, at de anførte istandsættelser og udbedringer skal laves for lejers regning. Mange “hjemmelavede” fortrykte fraflytningsrapporter, beregnet til afkrydsning, giver ikke mulighed for, at lejer kan kvittere for modtagelsen af genparten af fraflytningsrapporten, men har kun plads til, at lejer anerkender, at de anførte istandsættelser og reparationer skal udføres for lejers regning. Vil lejer ikke anerkende dette, kunne det være rart for udlejer i det mindste at have lejers kvittering for at have modtaget udlejers krav om istandsættelse, m.v.

Såfremt fælles flyttesyn ikke afholdes, bør udlejer sikre sig bevis for, at brevet med fraflytningsrapport/krav om istandsættelse er indleveret til postvæsenet til forsendelse. Dette gøres lettest ved at sende brevet med afleveringsattest. Anbefalet forsendelse er også en udmærket (men dyrere) løsning, men skulle for så vidt være overflødig, da det afgørende, som nævnt, ikke er, at brevet kommer frem til den fraflyttede lejer, men at det er sendt dertil.

Såfremt afleveringsattest/kvittering for anbefalet forsendelse ikke foreligger, må udlejer på anden måde sandsynliggøre, f.eks. ved hjælp af (vidne-)forklaringer, at brevet er afsendt rettidigt, hvis lejer bestrider, at fristen er overholdt.